Heizung für Mehrfamilienhäuser im Altbau: Planung, Systeme und Energieeffizienz

Energiebedarf und rechtliche Ausgangslage

Mehrfamilienhäuser im Altbau verfügen häufig über veraltete Heizanlagen und weisen hohe Heizlasten auf. Die Gebäude sind grösser als Einfamilienhäuser, haben längere Verteilwege für Warmwasser und weisen zum Teil mangelhafte Dämmung auf. Gleichzeitig steigen Anforderungen an Energieeffizienz und Klimaschutz: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, dass neue Heizsysteme in Bestandsbauten künftig mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen. In Hamburg tritt diese Vorgabe nach Abschluss der kommunalen Wärmeplanung in Kraft – in Städten mit mehr als 100 000 Einwohnern ab Juli 2026, in kleineren Kommunen ab Juli 2028. Schleswig‑Holstein hat mit dem Energie- und Wärmegesetz (EWKG) bereits festgelegt, dass beim Austausch von Heizungen in Gebäuden aus dem Jahr 2009 oder älter mindestens 15 Prozent der jährlichen Wärme durch erneuerbare Energien, Strom oder unvermeidbare Abwärme abgedeckt werden müssen. Diese gesetzlichen Rahmenbedingungen bilden den Ausgangspunkt für die Auswahl der passenden Heizung im Mehrfamilienhaus.

Heizlast, hydraulischer Abgleich und Systemwahl

Heizlastberechnung

Vor der Wahl eines Heizsystems steht die Heizlastberechnung. Sie ermittelt die maximale Leistung, die eine Heizanlage an den kältesten Tagen liefern muss. Für Mehrfamilienhäuser sind die Anforderungen komplexer als bei Einfamilienhäusern: größere Wohnflächen, mehr Wohneinheiten, längere Rohrleitungen und unterschiedliche Nutzungsmuster führen zu höheren und variableren Lasten. Die Berechnung erfolgt nach DIN EN 12831 und berücksichtigt die Transmissionswärmeverluste (durch Wände, Dächer und Fenster), die Lüftungswärmeverluste (durch Infiltration und Lüftung) sowie einen Aufschlag für Warmwasser. In unsanierten Altbauten beträgt die spezifische Heizlast meist zwischen 80 und 120 W/m², während modernisierte Gebäude mit 40 bis 60 W/m² auskommen. Eine professionelle Berechnung verhindert Überdimensionierung, die zu hohen Anschaffungs- und Betriebskosten führt, oder Unterdimensionierung, die Komforteinbußen und Verschleiß verursacht.

Hydraulischer Abgleich

Nach der Heizlastberechnung sollte ein hydraulischer Abgleich erfolgen. Dieses Verfahren stellt sicher, dass alle Heizkörper im Gebäude die richtige Wassermenge erhalten. Ohne Abgleich entstehen häufig Über- und Unterversorgungen, wodurch manche Wohnungen zu warm und andere zu kalt sind. Die Heizanlage arbeitet dann mit höherer Vorlauftemperatur, was Brennstoffverbrauch und Verschleiß erhöht. Ein korrekt durchgeführter Abgleich optimiert die Wärmeverteilung, senkt den Energieverbrauch und verlängert die Lebensdauer der Anlage. In vielen Fällen schreiben Förderprogramme und Gesetze einen hydraulischen Abgleich als Voraussetzung für Fördergelder vor.

Zentrale vs. dezentrale Heizsysteme

Bei Mehrfamilienhäusern stehen zwei grundlegende Konzepte zur Verfügung: Zentralheizung und Gasetagenheizung (Etagenheizung). Eine Zentralheizung nutzt einen einzigen Wärmeerzeuger im Keller oder Technikraum. Von dort aus wird erwärmtes Wasser über ein Rohrnetz in alle Wohnungen verteilt. Vorteile: Es gibt nur ein Heizgerät, das regelmäßig gewartet wird; die Anlage lässt sich leicht mit erneuerbaren Energien kombinieren (z. B. Wärmepumpe, Solarthermie) und damit an die 65‑Prozent‑Vorgabe anpassen; die Regelung ist zentral, was die Effizienz erhöht. Nachteile: Die Verteilwege sind lang; bei Störungen sind alle Bewohner betroffen; die Abrechnung der Kosten erfordert Wärme- und Wasserzähler pro Wohneinheit.

Eine Gasetagenheizung versorgt jede Wohnung mit einem eigenen wandhängenden Gas-Brennwertgerät. Der Verbrauch kann individuell abgerechnet werden, und die Bewohner haben direkte Kontrolle über ihre Heizgeräte. In Altbauten sind Etagenheizungen noch verbreitet, weil sie ohne aufwendiges Rohrnetz auskommen. Nachteile: Es müssen viele kleine Heizgeräte gewartet und in Stand gehalten werden; die Kombination mit erneuerbaren Energien ist schwierig; der Platzbedarf in jeder Wohnung ist hoch; die gesetzlichen 65‑Prozent‑Vorgaben lassen sich nur durch den Einsatz von Bio-Gas oder einer Hybridlösung erfüllen. Außerdem sind Etagenheizungen kaum förderfähig und langfristig nicht zukunftssicher.

Heizsysteme im Vergleich

Gasbrennwertkessel (zentrale Gasheizung)

Der Gasbrennwertkessel ist das häufigste zentrale Heizsystem in Mehrfamilienhäusern. Er nutzt den Brennstoff Erdgas oder Flüssiggas und arbeitet mit Brennwerttechnik, bei der auch die im Wasserdampf des Abgases enthaltene Wärme genutzt wird. Das erhöht den Wirkungsgrad im Vergleich zu älteren Konstanttemperatur- oder Niedertemperaturkesseln. Moderne Gasbrennwertkessel können auch mit einem Anteil Biogas oder grünem Wasserstoff betrieben werden, um die erneuerbaren Anforderungen zu erfüllen. 

Vorteile:

• Bewährte Technik mit hoher Versorgungssicherheit.
• Relativ niedrige Investitionskosten und kompakter Kessel.
• Kombinierbar mit Solarthermie oder Luft-Wasser-Wärmepumpe zu einer Hybridheizung, sodass der fossile Anteil sinkt.

Nachteile:

• Gaspreise unterliegen starken Schwankungen und sind langfristig unsicher.
• Keine BEG‑Förderung für reine Gasheizungen; Gas-Hybridheizungen werden ebenfalls nicht mehr gefördert.
• Abhängigkeit von einem Gasanschluss; in ländlichen Regionen gibt es oft keinen Netzanschluss, sodass Flüssiggas oder andere Lösungen erforderlich sind.
• Ab 2026 ist der Einbau reiner Gasheizungen in vielen Regionen verboten, wenn eine kommunale Wärmeplanung abgeschlossen ist.

Fernwärme

Fernwärme beliefert das Haus über ein Netz mit heißem Wasser oder Dampf. Die Wärme stammt aus Heizkraftwerken, Abfallverbrennungsanlagen oder Industriebetrieben. In Hamburg und vielen Städten Schleswig‑Holsteins existieren Fernwärmenetze, die teilweise hohe Anteile erneuerbarer Wärme liefern.

Vorteile:

• Keine eigene Wärmeerzeugung; der Heizraum entfällt und Wartungsarbeiten am Kessel entfallen.
• Versorgungssicherheit durch Netzbetreiber; der Brennstoffmix kann schrittweise auf erneuerbare Energien umgestellt werden.
• Geringe Geräusch- und Emissionsbelastung im Gebäude.

Nachteile:

• Anschluss an das Fernwärmenetz ist nur in bestimmten Gebieten möglich; Anschlusskosten können hoch sein.
• Langfristige Lieferverträge mit Preisbindung; Kontrolle über den Brennstoffmix liegt beim Versorger.
• Bei Ausfall des Netzes sind alle angeschlossenen Gebäude betroffen.

Pelletheizung (zentrale Biomasse)

Pelletheizungen nutzen Holzpellets als Brennstoff. Diese bestehen aus gepressten Sägemehlresten und gelten als CO₂-neutral, weil bei der Verbrennung nur so viel CO₂ freigesetzt wird, wie die Bäume beim Wachstum gebunden haben. Für Mehrfamilienhäuser sind zentrale Pelletkessel sinnvoll; sie benötigen ein Pelletlager und ein Fördersystem (Schnecke oder Saugsystem).

Vorteile:

• Erfüllt die erneuerbare Anforderung und ermöglicht die Nutzung von Förderprogrammen.
• Pellets sind oft günstiger als Öl und Gas; ihre Preise sind weniger volatil.
• Kombinierbar mit Solarthermie, um im Sommer Warmwasser ohne Pelletverbrauch zu erzeugen.

Nachteile:

• Hoher Platzbedarf für den Lagerraum und die Technik; der Lagerraum muss trocken und brandschutzgerecht sein.
• Regelmäßige Ascheentsorgung und höhere Wartungsintensität; Feinstaubemissionen müssen durch moderne Filter reduziert werden.
• Investitionskosten sind höher als bei Gasbrennwertkesseln; in Altbauten kann der Schornstein angepasst werden müssen.

Blockheizkraftwerk (BHKW)

Ein Blockheizkraftwerk (BHKW) arbeitet nach dem Prinzip der Kraft‑Wärme‑Kopplung (KWK). Ein Motor – meist gas- oder ölbetrieben, zunehmend auch auf Biogas oder HVO-Basis – treibt einen Generator zur Stromerzeugung an. Die dabei entstehende Abwärme wird für Heizung und Warmwasser genutzt. BHKWs werden in Mehrfamilienhäusern in der Regel nach der Grundlast dimensioniert, also auf den ganzjährigen Wärmebedarf ausgelegt. Für Spitzenlasten wird ein zusätzlicher Heizkessel zugeschaltet.

Vorteile:

• Gleichzeitige Produktion von Wärme und Strom steigert die Brennstoffnutzung und kann durch Einspeisung des überschüssigen Stroms zusätzliche Einnahmen generieren.
• Hoher Wirkungsgrad und Reduktion der CO₂‑Emissionen bei Betrieb mit Biogas oder anderen erneuerbaren Brennstoffen.
• Lange Laufzeiten über das ganze Jahr bei Mehrfamilienhäusern, weil der Warmwasserbedarf konstant ist.

Nachteile:

• Hohe Investitionskosten und komplexe Planung; die Wirtschaftlichkeit hängt von der Auslastung und dem Strompreis ab.
• Es ist immer ein zusätzlicher Spitzenlastkessel nötig; das erhöht die Systemkomplexität.
• Verschiedene Betriebsmodelle (Contracting, Eigentümerbetrieb, Mieter‑GbR) haben unterschiedliche rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen und erfordern eine sorgfältige Wahl.

Wärmepumpen

Wärmepumpen nutzen Umweltwärme aus Luft, Erdreich oder Grundwasser und wandeln sie mithilfe eines Kältemittelkreislaufs in nutzbare Heizwärme um. Für Mehrfamilienhäuser gibt es zentrale Wärmepumpen (eine große Anlage für das gesamte Haus) oder dezentrale Lösungen (eine Wärmepumpe pro Wohnung). In Altbauten sind besonders Hybridlösungen oder Hochtemperatur‑Wärmepumpen relevant, weil diese auch mit vorhandenen Radiatoren arbeiten können.

Voraussetzungen:

• Gute Wärmedämmung der Gebäudehülle, um niedrige Vorlauftemperaturen zu ermöglichen.
• Flächenheizungen (z. B. Fußboden- oder Wandheizung) oder groß dimensionierte Niedertemperatur-Radiatoren für effiziente Wärmeübertragung.
• Heizlastberechnung und sorgfältige Dimensionierung; bei überdimensionierten Pumpen sinkt die Effizienz, weil sie häufig takten.
• Platz für Außeneinheiten, Bohrungen oder Grundwasserbrunnen sowie Puffer- und Warmwasserspeicher.

Vorteile:

• Nutzung kostenloser Umweltenergie; im Betrieb klimafreundlich und zukunftssicher.
• Hohe Förderquoten; Wärmepumpen sind die zentrale Technologie zur Einhaltung der 65‑Prozent‑Vorgabe.
• In Kombination mit Photovoltaik lassen sich Betriebskosten weiter senken; ein integriertes Konzept reduziert Abhängigkeiten von Energieversorgern.

Nachteile:

• Hohe Investitionskosten und Aufwand für Umfeldmaßnahmen (Dämmung, Heizkörpertausch). Die notwendigen Modernisierungen können teurer sein als die Wärmepumpe selbst.
• Elektro-Wärmepumpen verursachen höhere Stromkosten; bei unsanierten Altbauten sinkt die Effizienz stark.
• Luft-Wasser-Wärmepumpen können Geräusche verursachen; sie müssen die TA Lärm-Grenzwerte einhalten und dürfen Nachbarn nicht stören.

Hybridheizungen

Hybridheizungen kombinieren zwei oder mehr Heiztechnologien. Typische Varianten im Mehrfamilienhaus sind Gas-Brennwertkessel mit Wärmepumpe, Pelletkessel mit Solarthermie oder BHKW mit Solarthermie. Das Ziel ist, den Anteil erneuerbarer Energien zu erhöhen und gleichzeitig Versorgungssicherheit durch einen konventionellen Brennstoff zu gewährleisten.

Vorteile:

• Erfüllung der gesetzlichen Vorgaben, wenn der Anteil erneuerbarer Wärme ausreichend hoch ist.
• Hohe Flexibilität; der konventionelle Wärmeerzeuger deckt Spitzenlasten ab, während die erneuerbare Komponente den Grundlastbedarf liefert.
• Schrittweise Modernisierung möglich: Bestehende Gas- oder Ölheizungen können zunächst beibehalten und später durch eine Wärmepumpe erweitert werden.

Nachteile:

• Komplexe Steuerung und Regeltechnik; die Anlage benötigt zwei unterschiedliche Wärmeerzeuger und gegebenenfalls einen großen Pufferspeicher.
• Höhere Investitions- und Wartungskosten, weil zwei Systeme installiert werden müssen.
• Förderbedingungen können kompliziert sein, da nicht alle Kombinationen förderfähig sind.

Brennstoffzellenheizung

Eine Brennstoffzellenheizung erzeugt Wärme und Strom mithilfe einer elektrochemischen Reaktion von Wasserstoff oder Erdgas. Sie arbeitet ähnlich wie ein kleines BHKW, hat aber keine beweglichen Teile und ist sehr leise. Die Technik ist ausgereift für Ein- und Zweifamilienhäuser; im Mehrfamilienhaus wird sie als Strom‑und‑Wärme‑Station eingesetzt.

Vorteile:

• Hoher elektrischer Wirkungsgrad, leiser Betrieb und sehr geringe Emissionen, wenn grüner Wasserstoff oder Biogas genutzt wird.
• Entlastung des Stromnetzes; der erzeugte Strom kann direkt im Gebäude verbraucht werden.
• Förderkredite der KfW für stationäre Brennstoffzellenanlagen.

Nachteile:

• Hohe Investitionskosten und bisher geringe Marktdurchdringung; wirtschaftlich nur bei konstant hohem Wärme- und Strombedarf.
• Abhängigkeit von Wasserstoff- oder Erdgasversorgung; die langfristige Verfügbarkeit von grünem Wasserstoff ist noch unsicher.
• Für Mehrfamilienhäuser sind mehrere Module nötig, um den Bedarf zu decken; das erhöht Platzbedarf und Komplexität.

Altbau-Sanierung und typische Fehler

Gebäudetechnik im Altbau

Viele Altbau-Mehrfamilienhäuser haben undichte Fenster, ungenügende Dämmung und veraltete Heizungsrohre. Diese Faktoren erhöhen den Wärmebedarf und machen eine Wärmepumpe oder eine andere Niedertemperaturtechnik zunächst ineffizient. Vor dem Heizungstausch sollten daher folgende Maßnahmen geprüft werden:

• Dämmung der Gebäudehülle: Außenwände, Dach und Kellerdecke sollten modernisiert werden. Jede Verbesserung reduziert die benötigte Heizleistung.
• Austausch von Fenstern und Haustüren gegen isolierverglaste Modelle.
• Hydraulischer Abgleich und Einbau von modulierenden Pumpen, um den Volumenstrom bedarfsgerecht zu steuern.
• Energieberatung: Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) zeigt auf, welche Maßnahmen sinnvoll sind und welche Reihenfolge sie haben sollten.

Typische Fehlentscheidungen vermeiden

In der Praxis treten oft ähnliche Fehler bei der Heizungsmodernisierung in Mehrfamilienhäusern auf:

• Überdimensionierung: Viele Anlagen sind überdimensioniert, weil Pauschalwerte ohne genaue Heizlastberechnung verwendet werden. Überdimensionierte Kessel takten häufig, arbeiten ineffizient und verschleißen schneller.
• Fehlender hydraulischer Abgleich: Ohne Abgleich werden einzelne Wohnungsstränge benachteiligt; Bewohnerinnen und Bewohner öffnen thermostatische Ventile stärker, was den Energieverbrauch erhöht.
• Unzureichende Warmwasserversorgung: Die Warmwasserbereitung sollte richtig dimensioniert werden. Bei Zentralanlagen ist ein ausreichend großer Warmwasserspeicher wichtig; bei Etagenheizungen kann ein Durchlauferhitzer oder eine Frischwasserstation Legionellengefahr verringern.
• Nicht beachtete Platzbedürfnisse: Systeme wie Pelletheizungen, Wärmepumpen mit Speicher oder BHKW benötigen Technikräume, Lagerflächen und Schallschutz; das wird in alten Kellern oft unterschätzt.
• Fehlende Koordination im Eigentümerverband: In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) kommt es auf rechtzeitige Abstimmung an. Ohne gemeinsamen Beschluss kann die Modernisierung blockiert werden und Fristen verfallen.
• Ignorieren gesetzlicher Vorgaben: Wer jetzt noch in eine reine Gas- oder Ölheizung investiert, riskiert spätere Umrüstpflichten. Hybride Systeme oder reine erneuerbare Heizungen sind langfristig sicherer.

Szenarien

Ein 1960er-Jahre‑Altbau in Hamburg mit zehn Wohnungen und dezentralen Gasetagenheizungen: Die Geräte sind 25 Jahre alt und ein Gerät fällt irreparabel aus. Das GEG fordert bei Heizungshavarie, dass die Eigentümergemeinschaft innerhalb von fünf Jahren entscheidet, ob sie auf eine zentralisierte Lösung umsteigen möchte oder das dezentrale System mit erneuerbaren Energien weiterbetreibt. Weil in Hamburg ab 2026 die 65‑Prozent‑Regel gilt, entscheidet sich die WEG, eine zentrale Gas-Brennwertheizung mit Solarthermie als Hybridlösung zu installieren. Gleichzeitig wird das Gebäude schrittweise gedämmt und alle Heizkörper werden hydraulisch abgeglichen. Die Entscheidung basiert auf Heizlastberechnung, Beratung durch den Energieberater und wirtschaftlicher Analyse.

Ein unsanierter Mehrfamilienaltbau in Schleswig‑Holstein mit sieben Wohnungen: Der Heizöltank ist veraltet und die Heizung darf nach 30 Betriebsjahren nicht mehr betrieben werden. Das EWKG schreibt bei einem Austausch vor, dass mindestens 15 Prozent erneuerbare Energie genutzt werden. Weil das Gebäude keinen Erdgasanschluss hat und Fernwärme nicht verfügbar ist, entscheidet sich die Eigentümergemeinschaft für eine Pelletheizung mit Solarthermie. Der Heizraum wird vergrößert, ein Pelletlager installiert und die Warmwasserverteilung von Durchlauferhitzern auf zentrale Speicher umgestellt. Die Gebäudehülle wird gedämmt, um den Pelletkessel effizient dimensionieren zu können. Durch den Einsatz von Fördermitteln reduzieren sich die Investitionskosten, und der Betrieb erfüllt die regionalen Vorgaben.

Regionale Aspekte: Hamburg & Schleswig‑Holstein

Hamburg

Die Freie und Hansestadt Hamburg hat in ihrem Klimaschutzgesetz festgelegt, dass neue Heizungsanlagen ab dem Jahr 2026 zu mindestens 65 Prozent erneuerbare Energie nutzen müssen, sobald die kommunale Wärmeplanung abgeschlossen ist. Für Neubauten in neuen Baugebieten gilt diese Vorgabe bereits ab 2024. Für Altbauten bedeutet dies:

• Havarie-Regelung: Bei Defekt einer Gasetagenheizung darf übergangsweise eine fossile Heizung eingebaut werden, allerdings muss innerhalb von fünf Jahren eine Entscheidung über die künftige Heizstrategie getroffen werden. Für die Umstellung auf eine Zentralheizung gibt es zusätzlich drei Jahre Umsetzungsfrist.
• Übergangspflichten: Bis zur vollständigen Umstellung müssen Gasetagenheizungen mit steigendem Anteil an Biogas betrieben werden; die Stadt plant stufenweise Anteile (15 % ab 2029, 30 % ab 2035, 60 % ab 2040). Reine Gasheizungen ohne erneuerbare Anteile sind nicht zukunftssicher.
• Verbot von elektrischen Direktheizungen: Hamburg verbietet ab 2026 den Einbau von Elektro-Direktheizungen als Hauptheizung. Für Mehrfamilienhäuser ist daher die Auswahl auf effiziente zentrale Systeme, Wärmepumpen oder BHKW/HKW beschränkt.
• Fernwärmeausbau: Hamburg besitzt eines der größten Fernwärmenetze in Deutschland. Bei Modernisierungen wird häufig ein Anschluss an das Netz gefordert oder empfohlen, insbesondere wenn das Gebäude im Versorgungsgebiet liegt.

Schleswig‑Holstein

In Schleswig‑Holstein schreibt das Energie- und Wärmegesetz (EWKG) vor, dass beim Austausch oder Einbau einer Heizanlage in Gebäuden, die vor 2009 errichtet wurden, mindestens 15 Prozent des jährlichen Wärme- und Kältebedarfs durch erneuerbare Energien, Strom oder unvermeidbare Abwärme gedeckt werden müssen. Die wichtigsten Punkte:

• Anerkannte erneuerbare Energien sind Solarthermie, Umwelt- und Geothermie, Biomasse (Pellets, Holz, Biogas), Biogene Brennstoffe (z. B. HVO, FAME), Wasserstoff sowie erneuerbare Fernwärme. Auch der Anschluss an ein Wärmenetz erfüllt die Pflicht, wenn das Netz selbst einen Anteil erneuerbarer Energien aufweist oder entsprechende Ausbaupläne hat.
• Gebäude ohne Gasanschluss: In ländlichen Regionen Schleswig‑Holsteins, in denen weder Gas noch Fernwärme verfügbar sind, bietet sich der Einsatz von Pelletheizungen, Wärmepumpen mit Erdsonden oder Grundwasser sowie BHKW mit Biogas an. Flüssiggas kann mit Bio-Flüssiggas gemischt werden, um die 15‑Prozent‑Anforderung zu erfüllen.
• Beratungspflicht: Eigentümer müssen eine Energieberatung in Anspruch nehmen, wenn sie ihre Heizung austauschen. Dies dient dazu, das Gebäude ganzheitlich zu betrachten und sinnvolle Maßnahmen zu planen.

Kosten‑ und Förderlogik (ohne Lockzahlen)

Die Anschaffungs- und Betriebskosten einer Heizanlage im Mehrfamilienhaus hängen von vielen Faktoren ab: Gebäudestruktur, Anzahl der Wohneinheiten, Wärmebedarf, Verfügbarkeit von Energieträgern, Platzverhältnisse und gewählter Technik. Allgemein gilt:

• Gasbrennwertkessel haben die geringsten Anschaffungskosten, verursachen aber hohe Brennstoffkosten und erhalten keine staatlichen Förderungen.
• Pelletheizungen sind teurer in der Anschaffung, aber die laufenden Kosten sind tendenziell geringer und staatliche Zuschüsse sind verfügbar. Der zusätzliche Platzbedarf für Lager und Fördertechnik ist ein wichtiger Kostenfaktor.
• Wärmepumpen weisen hohe Investitionskosten auf, vor allem wenn Gebäudehülle und Heizflächen modernisiert werden müssen. Die Betriebskosten sind niedrig, insbesondere bei Kombination mit Photovoltaik. Für Wärmepumpen gibt es hohe Förderungen, oft über 30 Prozent der förderfähigen Kosten, mit Bonus für einkommensschwächere Haushalte. Zusätzliche Kredite mit reduzierten Zinssätzen können in Anspruch genommen werden.
• BHKW und Brennstoffzellenheizungen erfordern hohe Anfangsinvestitionen. Die Wirtschaftlichkeit hängt von der Wärmelast, der Stromvermarktung und der Laufzeit ab. Förderprogramme unterstützen den Bau, wenn erneuerbare Energien eingesetzt werden. Contracting-Modelle können die Investitionskosten für Eigentümer senken.
• Hybridheizungen vereinigen mehrere Systeme und verursachen daher höhere Investitionskosten, können aber durch ihre Flexibilität langfristige Kostenvorteile bieten. Förderungen richten sich nach der erneuerbaren Komponente und sind daher komplex.

Förderprogramme wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bieten Zuschüsse oder Kredite für Erneuerbare-Energien-Heizungen (Wärmepumpe, Pelletkessel) und Hybridheizungen, nicht aber für reine Gas- oder Gas-Hybridheizungen. Zusätzlich gibt es regional unterschiedliche Boni: In Schleswig‑Holstein kann ein Bonus für den Anschluss an Wärmenetze oder den Einsatz von Biomasse gewährt werden. Hamburg fördert den Anschluss an das Fernwärmenetz und die Nutzung erneuerbarer Technologien durch städtische Programme.

Entscheidungs- und Planungshilfen

Schrittweise Planung in der WEG

Für eine erfolgreiche Modernisierung ist eine strukturierte Vorgehensweise entscheidend:

1. Bestandsaufnahme: Analyse der bestehenden Heiztechnik, Gebäudehülle, Warmwasserversorgung und Energiekosten. Prüfen Sie auch den Zustand der Schornsteine, Rohrleitungen und Lüftungssysteme.
2. Heizlastberechnung und energetische Bewertung: Lassen Sie eine professionelle Heizlastberechnung und eine energetische Bewertung (z. B. Energiebedarfsausweis) durchführen. Dies bildet die Grundlage für die Dimensionierung von Kessel, Wärmepumpe oder BHKW.
3. Festlegen der Strategie: Entscheiden Sie, ob eine Zentralisierung der Heizung sinnvoll ist oder ob das bestehende dezentrale System mit erneuerbaren Komponenten weiterbetrieben werden soll. Berücksichtigen Sie dabei zukünftige Anforderungen, die Platzverhältnisse und die Wirtschaftlichkeit. Für ältere Etagenheizungen empfiehlt sich oft der Umstieg auf eine zentrale Anlage mit erneuerbarer Technologie.
4. Eigentümergemeinschaft einbinden: In der WEG sind Mehrheiten erforderlich. Organisieren Sie frühzeitig Eigentümerversammlungen, holen Sie Energieberater und Fachplaner hinzu. Erstellen Sie mehrere Varianten (z. B. Wärmepumpe, Pelletheizung, BHKW) und vergleichen Sie diese bezüglich Kosten, Effizienz und Förderfähigkeit.
5. Fördermittel und Finanzierung klären: Informieren Sie sich über aktuelle Förderprogramme (BEG, regionale Förderungen, Kredite) und lassen Sie sich von der Bank beraten. Planen Sie Finanzierungspakete, die den Anteil der Eigentümer und mögliche Kredite berücksichtigen.
6. Planung und Ausschreibung: Beauftragen Sie Fachplaner mit der detaillierten Planung. Die Ausschreibung sollte alle relevanten Gewerke abdecken (Heizungsbau, Elektro, Sanitär, Dämmarbeiten). Achten Sie auf Fachbetriebe mit Erfahrung in Mehrfamilienhäusern und erneuerbaren Heizsystemen.
7. Umsetzung und Inbetriebnahme: Koordinieren Sie die Bauarbeiten, führen Sie die erforderlichen Modernisierungen (Dämmung, Heizkörpertausch) durch und stellen Sie sicher, dass der hydraulische Abgleich durchgeführt wird. Nach der Inbetriebnahme sollte das Heizsystem überwacht und feinjustiert werden (Optimierung der Vorlauftemperatur, Regelung, Pumpenleistung).

Entscheidungsdiagramm

Um die Auswahl des geeigneten Heizsystems zu erleichtern, kann ein vereinfachtes Entscheidungsdiagramm helfen:

1. Besteht Anschluss an das Fernwärmenetz? 
   Ja: Fernwärme in Betracht ziehen; prüfen, ob der Versorger den erneuerbaren Anteil erhöht.
   Nein: weiter zu Schritt 2.
2. Ist ausreichend Platz für Pelletlager oder Technikräume vorhanden?
   Ja: Pelletheizung oder BHKW prüfen; Pelletlager und Abgasanlagen planen.
   Nein: weiter zu Schritt 3.
3. Sind Gebäudehülle und Heizflächen für niedrige Vorlauftemperaturen geeignet?
   Ja: Zentral-Wärmepumpe oder Hybridheizung mit Wärmepumpe erwägen; Dämmniveau und Heizkörper prüfen.
   Nein: Wärmepumpe nur in Kombination mit Hochtemperatur- oder Hybridlösung; ansonsten Gasbrennwertkessel mit Bio-Gas/Bio-Flüssiggas und Solarthermie als Übergangslösung.
4. Ist die Eigentümergemeinschaft bereit, gemeinschaftlich zu investieren?
   Ja: Zentrale Systeme (Fernwärme, Pellet, BHKW, Wärmepumpe) favorisieren; langfristige Wirtschaftlichkeit betrachten.
   Nein: Dezentrale Gasetagenheizung mit Bio-Gas oder Hybridlösung als Zwischenlösung; beachten Sie jedoch die 65‑Prozent‑Vorgaben und das Auslaufen der Förderung.

Orientierung und Handlungssicherheit

Für die Frage welche Heizung für Mehrfamilienhäuser im Altbau geeignet ist, gibt es keine pauschale Antwort. Jedes Gebäude hat eigene Voraussetzungen, und die Entscheidung hängt von technischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Faktoren ab. Zentralheizungen mit erneuerbaren Komponenten (Pellet, Wärmepumpe, BHKW) sind meist zukunftssicherer als dezentrale Gasetagenheizungen. Eine gründliche Heizlastberechnung, ein hydraulischer Abgleich und die Energieberatung sind unverzichtbar. Eigentümergemeinschaften sollten frühzeitig mögliche Heizvarianten vergleichen, Fördermöglichkeiten prüfen und gemeinsame Beschlüsse fassen. Die regionalen Gesetze in Hamburg und Schleswig‑Holstein erhöhen den Anteil erneuerbarer Energien und schaffen klare Fristen für den Heizungstausch – wer rechtzeitig plant und auf effiziente Systeme setzt, profitiert von langfristig niedrigen Betriebskosten und hoher Versorgungssicherheit.